Ein Bad erneuern, eine Küche umbauen, ein Haus erweitern oder von Grund auf neu bauen: Jedes dieser Vorhaben erfordert ein anderes Verfahren. Bevor es losgeht, sollten Sie wissen, welche Baugenehmigung für Ihr Projekt gilt, denn das falsche Verfahren kann zum Baustopp oder zu einem Bußgeld führen. Llull Sastre baut seit über 90 Jahren auf Mallorca, und dies ist eine der häufigsten Fragen unserer Kunden. Hier ist die Antwort.

Baugenehmigung auf den Balearen: was das Gesetz vorsieht

Auf den Balearen richten sich Baugenehmigungen nach dem Gesetz 12/2017 über das Bauplanungsrecht der Balearen (LUIB), das 2024 um mehrere Maßnahmen zur Verwaltungsvereinfachung ergänzt wurde.

Das Gesetz spricht nicht wörtlich von „kleinen“ und „großen“ Bauvorhaben, auch wenn sich diese Begriffe eingebürgert haben. Es unterscheidet zwei Verfahren:

• Vorherige Anzeige (comunicación previa) für einfache Arbeiten. Das ist das, was gemeinhin als kleine Baugenehmigung bezeichnet wird.
• Städtebauliche Genehmigung (licencia urbanística) für umfangreichere Vorhaben, in der Regel mit technischem Projekt. Das ist die große Baugenehmigung.

Darüber hinaus legt jede Gemeinde in ihren Satzungen fest, welche Arbeiten in welche Kategorie fallen. Palma, Calvià, Andratx oder Pollença können also eigene Besonderheiten haben.

Kleine Baugenehmigung: die vorherige Anzeige

Ein kleines Bauvorhaben ist technisch einfach und baulich von geringer Bedeutung und benötigt kein Architektenprojekt. Auf Mallorca läuft es über die vorherige Anzeige: Sie reichen die Unterlagen bei der Gemeinde ein und können bei einfachen Arbeiten am Folgetag beginnen. Die Gemeinde prüft im Nachhinein und kann die Arbeiten stoppen, wenn sie feststellt, dass doch eine Genehmigung erforderlich war.

Typische Beispiele für kleine Bauvorhaben sind:

• Böden, Fliesen oder Sanitärobjekte austauschen.
• Küche oder Bad umbauen, ohne die Struktur zu berühren.
• Fenster und Schreinerarbeiten ersetzen.
• Fassaden streichen oder Dächer instand setzen.
• Solarmodule auf dem Dach oder Ladepunkte für Elektrofahrzeuge installieren.

Nicht über die vorherige Anzeige abgewickelt werden dürfen dagegen Arbeiten, die Fundament oder Tragwerk betreffen, das Volumen oder die Zahl der Wohnungen verändern, einen Abriss beinhalten, auf geschütztem ländlichem Grund stattfinden oder denkmalgeschützte Gebäude betreffen. In diesen Fällen ist eine große Baugenehmigung erforderlich.

Und die „declaración responsable de obras“?

Vielleicht sind Sie schon über die declaración responsable de obras gestolpert, die Eigenerklärung, die Regionen wie Madrid oder Andalusien für einfache Arbeiten verwenden. Auf den Balearen entspricht ihr im Baurecht die vorherige Anzeige: Sie funktioniert sehr ähnlich, heißt aber anders und unterliegt den Anforderungen des LUIB. Auf der Website Ihrer Gemeinde finden Sie das Verfahren unter „comunicación previa“.

Große Baugenehmigung: wann sie zwingend ist

Die große Baugenehmigung ist bei umfangreicheren Vorhaben unverzichtbar, zum Beispiel:

• Neubau von Wohnhäusern oder Gebäuden.
• Erweiterungen und jede Vergrößerung von Volumen oder Fläche.
• Umbauten, die tragende Wände, Decken oder das Fundament betreffen.
• Abrissarbeiten.
• Schwimmbäder, in den meisten Gemeinden.
• Kernsanierungen, wie wir sie im Bereich Hotelbau und Renovierung auf Mallorca ausführen.

In all diesen Fällen ist ein technisches Projekt erforderlich, unterzeichnet von einem Architekten oder einer anderen fachlich zuständigen Person. Die Gemeinde hat maximal drei Monate Zeit für ihre Entscheidung, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem die Unterlagen vollständig sind. Nach Erteilung der Genehmigung muss der Baubeginn mindestens zehn Tage im Voraus angezeigt werden.

Arbeiten, die gar keine Genehmigung brauchen

Einige sehr kleine Maßnahmen sind sowohl von der Genehmigung als auch von der vorherigen Anzeige befreit. Dafür müssen sie alle folgenden Bedingungen erfüllen: auf städtischem Grund und im Inneren eines bestehenden Gebäudes stattfinden, weniger als 3.000 Euro kosten, weder Projekt noch technische Bauleitung erfordern und keine geschützten Gebäude betreffen. Im Zweifel ist es ratsam, die vorherige Anzeige einzureichen.

Kleines oder großes Bauvorhaben: der schnelle Vergleich

Baugenehmigung beantragen: Schritt für Schritt

1. Das Vorhaben definieren. Halten Sie fest, was Sie wo und mit welchem Budget vorhaben. So wissen Sie, welches Verfahren gilt.

2. Bei Ihrer Gemeinde nachfragen. Jede Gemeinde veröffentlicht auf ihrer Website die Arten von Bauvorhaben und die erforderlichen Unterlagen.

3. Die Unterlagen vorbereiten. Für kleine Vorhaben genügen in der Regel das Formular der vorherigen Anzeige, Beschreibung und Kostenvoranschlag der Arbeiten, Fotos oder Skizzen sowie die Ausführungsfrist, die zwei Jahre nicht überschreiten darf. Bei großen Vorhaben kommen das technische Projekt, die Genehmigung der Berufskammer, sofern vorgeschrieben, die Sicherheits- und Gesundheitsschutzstudie, der Abfallbewirtschaftungsplan und die jeweils erforderlichen fachbehördlichen Genehmigungen hinzu.

4. Den Antrag einreichen. Das ist online oder im Register der Gemeinde möglich. Unternehmen und Gewerbetreibende sind zur elektronischen Einreichung verpflichtet.

5. Gebühren und ICIO zahlen. Die Steuer auf Bauten, Installationen und Arbeiten wird auf die reinen Baukosten berechnet, der Satz ist je nach Gemeinde unterschiedlich.

6. Die Unterlagen auf der Baustelle aufbewahren. Halten Sie stets eine Kopie der Genehmigung oder der vorherigen Anzeige bereit und melden Sie der Gemeinde jede wesentliche Änderung, bevor Sie sie ausführen.

Was passiert, wenn Sie ohne Genehmigung bauen

Bauen oder Umbauen ohne die passende Baugenehmigung kann als schwerer oder sehr schwerer Verstoß gegen das Bauplanungsrecht gewertet werden. Die Folgen reichen vom sofortigen Baustopp über die Pflicht zur Legalisierung oder zum Abriss des Gebauten bis hin zu hohen Bußgeldern und Problemen beim Verkauf oder bei der Eintragung der Immobilie.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Umbau des Badezimmers eine Genehmigung?
In der Regel läuft er als kleines Bauvorhaben über die vorherige Anzeige. Befreit ist er nur, wenn er weniger als 3.000 Euro kostet und die übrigen Voraussetzungen erfüllt.

Wie lange dauert eine große Baugenehmigung auf Mallorca?
Die gesetzliche Höchstfrist beträgt drei Monate ab vollständigen Unterlagen, sie kann sich aber verlängern, wenn die Gemeinde zusätzliche Dokumente anfordert.

Kann ich Solarmodule mit einer kleinen Baugenehmigung installieren?
Ja, die vorherige Anzeige genügt, sofern das Gebäude nicht denkmalgeschützt ist, die Anlage nicht das Tragwerk betrifft und keine Umweltprüfung erforderlich ist.

Ist der Bau abgeschlossen, folgen die letzten Formalitäten: die Bewohnbarkeitsbescheinigung und die Erstbezugsgenehmigung.

Ihr Bauvorhaben auf Mallorca in guten Händen

Ein gut geplantes Bauvorhaben beginnt mit den richtigen Genehmigungen. Llull Sastre begleitet Sie von Anfang an, ob bei einem Umbau, einem Neubau oder der Sanierung eines denkmalgeschützten Gebäudes. Erfahren Sie, wie wir arbeiten, oder sprechen Sie unser Team an und erzählen Sie uns von Ihrem Projekt.