Terminar una obra no significa que ya se pueda vivir en la vivienda. Antes de entrar a vivir, contratar la luz y el agua, vender o alquilar, el inmueble necesita estar en regla, y ahí entran en juego dos documentos que suelen confundirse: la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación. En Llull Sastre acompañamos a nuestros clientes hasta la entrega de llaves, y estos trámites forman parte de ese último tramo. Te contamos qué es cada uno y cómo conseguirlos en Mallorca.

Qué es la cédula de habitabilidad

La cédula de habitabilidad es el documento que acredita que una vivienda cumple las condiciones mínimas para que vivan personas en ella: superficies, ventilación, iluminación natural, higiene e instalaciones. En Baleares se regula por el Decreto 145/1997 y la expide cada consell insular. En Mallorca, el trámite se hace ante el Consell de Mallorca.

La cédula es imprescindible para:

• Contratar de forma definitiva la luz, el agua, el gas y las telecomunicaciones.
• Vender la vivienda ante notario.
• Firmar un contrato de alquiler.

Tiene una validez de 10 años. Pasado ese plazo, hay que renovarla.

Qué es la licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación la concede el ayuntamiento. Su función es comprobar que la obra terminada se ajusta al proyecto y a la licencia de obra que se aprobó en su día, y autorizar que el edificio se empiece a usar.

Según la Ley de urbanismo de las Illes Balears, su tramitación es preferente: el ayuntamiento debe resolver en un plazo de un mes desde que se presenta la solicitud con la documentación completa. Cuando la normativa sectorial no la exige, el ayuntamiento emite en su lugar un certificado de no necesidad.

Diferencias entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

Aunque se piden en momentos parecidos, no son lo mismo:

Desde las reformas legales de 2024, para ocupar un edificio y contratar los suministros definitivos basta con disponer de la cédula de habitabilidad en vigor o de la licencia de primera ocupación (o del certificado de no necesidad). Aun así, en obra nueva lo habitual es tramitar ambas, porque cada una responde a un control distinto.

Tipos de cédula de habitabilidad en Mallorca

Cédula de primera ocupación

Se solicita para viviendas de nueva construcción y para ampliaciones, reformas, restauraciones o cambios de uso que afecten a más del 60 % de la vivienda. Es la más exigente, porque requiere documentación técnica completa de la obra.

Cédula de renovación

Es la que corresponde cuando la cédula anterior ha caducado y no se han hecho obras que obliguen a pedir una de primera ocupación. Es el caso más frecuente en viviendas de segunda mano.

Cédula por carencia

Está pensada para edificios terminados antes del 1 de marzo de 1987 que nunca han tenido cédula. Hay que acreditar la antigüedad del inmueble, y suele ser el trámite más complejo.

Cómo obtener la cédula de habitabilidad paso a paso

1. Identifica el tipo de cédula. Depende de si la vivienda es nueva, de si ya tuvo cédula o de si se han hecho obras importantes. Si no sabes cuándo se emitió la última, puede consultarse en el registro del Consell.

2. Contrata a un técnico competente. Un arquitecto o arquitecto técnico visita la vivienda, comprueba que cumple el Decreto 145/1997 y emite el certificado de habitabilidad con planos y fotografías.

3. Reúne la documentación. Normalmente se pide la acreditación de la propiedad (escritura o nota simple), el certificado técnico, la referencia catastral y, en la renovación, la última cédula concedida.

4. Presenta la solicitud en el Consell de Mallorca. Puede hacerse por su sede electrónica. Si el Consell detecta deficiencias, pedirá que se subsanen antes de expedir la cédula.

5. Paga las tasas. Las tasas administrativas son moderadas. La mayor parte del coste corresponde a los honorarios del técnico.

Cómo obtener la licencia de primera ocupación

La licencia de primera ocupación se solicita en el ayuntamiento donde está la vivienda, una vez terminada la obra. La documentación exacta depende de cada municipio, pero suele incluir:

• El certificado final de obra firmado por la dirección facultativa.
• La documentación de la obra tal como se ha ejecutado, si hubo modificaciones respecto al proyecto.
• Los boletines y certificados de las instalaciones.
• La justificación de las tasas municipales.

Durante la obra, las compañías suministradoras pueden dar servicio de forma provisional. Para el contrato definitivo, en cambio, exigirán la cédula o la licencia de primera ocupación.

Qué pasa si no tienes la cédula en vigor

Una vivienda sin cédula de habitabilidad vigente, o sin licencia de primera ocupación, puede tener problemas para contratar suministros a nombre de un nuevo titular, para escriturar una compraventa o para firmar un alquiler. Si vas a comprar, comprueba antes de firmar que la cédula está vigente, o deja por escrito en el contrato quién se encarga de renovarla.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura la cédula de habitabilidad en Baleares?
Diez años, tanto la de primera ocupación como la de renovación.

¿Quién tramita la cédula de habitabilidad en Mallorca?
El Consell de Mallorca. La solicitud la presenta el propietario, normalmente con un técnico que se encarga de la documentación.

¿Puedo vender una vivienda con la cédula caducada?
En la práctica es muy difícil, porque el notario y el comprador suelen exigirla vigente. Lo recomendable es renovarla antes de la venta.

¿Es lo mismo la licencia de primera ocupación que la cédula?
No. La licencia la concede el ayuntamiento y verifica la obra; la cédula la emite el Consell y acredita las condiciones de habitabilidad.

Una obra bien entregada, de principio a fin

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