Cambiar el baño, reformar una cocina, ampliar una vivienda o levantar una casa desde cero exigen trámites distintos. Antes de empezar, conviene tener clara la licencia de obra que corresponde, porque elegir mal el trámite puede suponer la paralización de los trabajos o una sanción. En Llull Sastre llevamos más de 90 años construyendo en Mallorca y esta es una de las dudas que más nos plantean nuestros clientes. Te la resolvemos.
Licencia de obra en Baleares: qué dice la normativa
En las Illes Balears, los permisos de obra se rigen por la Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears (LUIB), actualizada en 2024 con varias medidas de simplificación administrativa.
La ley no habla literalmente de «obra menor» y «obra mayor», aunque todo el mundo lo siga llamando así. Lo que distingue son dos trámites:
- Comunicación previa, para obras sencillas. Es lo que conocemos como licencia de obra menor.
- Licencia urbanística, para obras de mayor entidad, normalmente con proyecto técnico. Es la licencia de obra mayor.
Además, cada ayuntamiento concreta en sus ordenanzas qué actuaciones entran en cada caso, así que Palma, Calvià, Andratx o Pollença pueden tener matices propios.
Licencia de obra menor: la comunicación previa
Una obra menor es una obra de técnica sencilla y poca entidad constructiva, que no necesita proyecto de arquitecto. En Mallorca se tramita mediante comunicación previa: presentas la documentación en el ayuntamiento y, en las obras sencillas, puedes empezar al día siguiente. El ayuntamiento revisa después y puede paralizar los trabajos si detecta que la obra en realidad necesitaba licencia.
Estos son algunos ejemplos habituales de obra menor:
- Cambiar suelos, azulejos o sanitarios.
- Reformar cocina o baño sin tocar la estructura.
- Sustituir ventanas y carpinterías.
- Pintar fachadas o reparar cubiertas.
- Instalar placas solares en cubierta o puntos de recarga para vehículos eléctricos.
En cambio, no se puede tramitar como obra menor una obra que afecte a la cimentación o a la estructura, que altere el volumen o el número de viviendas, que suponga una demolición, que se haga en suelo rústico protegido o que afecte a edificios catalogados. En esos casos hace falta licencia de obra mayor.
¿Y la declaración responsable de obras?
Seguramente habrás leído sobre la declaración responsable de obras. Es el trámite que usan comunidades como Madrid o Andalucía para las obras sencillas. En Baleares, su equivalente en urbanismo es la comunicación previa: funciona de forma muy parecida, pero con otro nombre y con los requisitos de la LUIB. Si buscas el trámite en la sede electrónica de tu ayuntamiento, encontrarás «comunicación previa».
Licencia de obra mayor: cuándo es obligatoria
La licencia de obra mayor es imprescindible en actuaciones de más envergadura, como estas:
- Construcción de viviendas o edificios de nueva planta.
- Ampliaciones y cualquier aumento de volumen o superficie.
- Reformas que afecten a muros de carga, forjados o cimentación.
- Demoliciones.
- Piscinas, en la mayoría de municipios.
- Rehabilitaciones integrales, como las que realizamos en construcción y reforma de hoteles en Mallorca.
En todos estos casos hace falta un proyecto técnico firmado por un arquitecto o técnico competente. El ayuntamiento tiene un plazo máximo de tres meses para resolver, que empieza a contar cuando el expediente está completo. Una vez concedida la licencia, hay que comunicar el inicio de las obras con al menos diez días de antelación.
Obras que no necesitan ningún permiso
Algunas actuaciones muy pequeñas quedan exentas de licencia y de comunicación previa. Para ello deben cumplir todas estas condiciones: hacerse en suelo urbano y en el interior de una edificación existente, costar menos de 3.000 euros, no necesitar proyecto ni dirección técnica y no afectar a edificios protegidos. Ante la duda, lo prudente es presentar la comunicación previa.
Obra menor vs. obra mayor: comparativa rápida
| Licencia de obra menor | Licencia de obra mayor | |
|---|---|---|
| Trámite legal | Comunicación previa | Licencia urbanística |
| Tipo de obra | Reformas sin tocar estructura ni volumen | Obra nueva, ampliaciones, estructura, demoliciones |
| Proyecto técnico | No, salvo casos concretos | Sí |
| Cuándo empezar | Al día siguiente de presentarla | Tras la concesión y con aviso de 10 días |
| Plazo | Sin espera, control posterior | Hasta 3 meses desde expediente completo |
Cómo tramitar la licencia de obra paso a paso
1. Define la obra. Detalla qué vas a hacer, dónde y con qué presupuesto. Así sabrás qué trámite corresponde.
2. Consulta a tu ayuntamiento. Cada municipio publica en su sede electrónica los tipos de obra y los documentos que exige.
3. Prepara la documentación. Para una obra menor suele bastar con el impreso de comunicación previa, la descripción y el presupuesto de la obra, fotografías o croquis y el plazo de ejecución, que no puede superar los dos años. Para una obra mayor se añaden el proyecto técnico, el visado colegial cuando sea obligatorio, el estudio de seguridad y salud, el plan de gestión de residuos y las autorizaciones sectoriales que correspondan.
4. Presenta la solicitud. Puedes hacerlo en la sede electrónica o en el registro municipal. Las empresas y los profesionales están obligados a tramitarlo por vía electrónica.
5. Paga tasas e ICIO. El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras se calcula sobre el presupuesto de ejecución material, y su tipo varía según el municipio.
6. Guarda la documentación en obra. Ten siempre a mano una copia de la licencia o de la comunicación previa, y comunica al ayuntamiento cualquier cambio relevante antes de ejecutarlo.
Qué pasa si haces obras sin licencia
Construir o reformar sin la licencia de obra adecuada puede considerarse una infracción urbanística grave o muy grave. Las consecuencias van desde la paralización inmediata de los trabajos hasta la obligación de legalizar o demoler lo construido, además de multas elevadas y problemas para vender o registrar el inmueble.
Preguntas frecuentes
¿Necesito licencia para reformar el baño?
Normalmente se tramita como obra menor mediante comunicación previa. Solo queda exenta si cuesta menos de 3.000 euros y cumple el resto de requisitos de exención.
¿Cuánto tarda una licencia de obra mayor en Mallorca?
El plazo legal máximo es de tres meses desde que el expediente está completo, aunque puede alargarse si el ayuntamiento pide documentación adicional.
¿Puedo instalar placas solares con una licencia de obra menor?
Sí, basta con comunicación previa, salvo que el edificio esté protegido, que la instalación afecte a la estructura o que necesite evaluación ambiental.
Tu obra en Mallorca, en buenas manos
Cuando la obra termina llegan los últimos trámites: la cédula de habitabilidad y la licencia de primera ocupación.
Una obra bien planificada empieza por los permisos correctos. En Llull Sastre te acompañamos desde el primer momento, tanto en una reforma como en una vivienda de obra nueva o en la rehabilitación de un edificio. Descubre cómo trabajamos o contacta con nuestro equipo y cuéntanos tu proyecto.